관상수 보상감정평가를 위한 가격형성요인 분석에 관한 연구

- 야장과 판례를 중심으로 -

A Study on the Analysis of Value Influence for the Compensation Appraisal of Landscape Woody Plants

- With Special Emphasis on a Field Sheet and a Judicial Precedent -

권 오 순

Kwon, Oh Soon

수원대학교 대학원 건축공학과 박사과정, 감정평가사

〈목 차〉

Ⅰ. 서론                                    Ⅳ. 제언

Ⅱ. 이론적 고찰                             Ⅴ. 결론

Ⅲ. 가격형성요인 분석의 절차와 방법

Ⅰ. 서론

녹색성장의 중심에는 이산화탄소를 고정하여 산소(O)와 탄수화물(CHO)을 생산하는 녹색식물이 자리를 잡게 됨에 따라 관상수를 포함한 수목들의 존재가치와 중요성이 날로 더해가고 있는 형국이다. 따라서, 각종 공익사업 현장의 토지위에 식재되어 생립하고 있는 귀중한 물건으로서의 관상수에 대한 정당한 보상이 이루어지는데 필수적인 가격형성요인을 조사하고 그 조사결과에 대하여 각종 보정률의 크기를 확정하여 직접적으로 고려하게 되는 가격형성요인 분석의 방법과 절차를 연구할 필요성이 점차 커지게 되었다.

임경빈 외, 2009, 일반식물학, 향문사: 147～156

한편, 한국감정평가협회가 2005년 6월을 기준으로 하여 ‘수목보상평가자료집’을 발간한 이후에 관상수 보상감정평가에 관련된 이론 및 실무차원의 변화가 상당부분 발생하였다.

즉, 대법원 등에서 ‘가격형성요인의 분석’, ‘유통비를 제외한 생산비율’, 그리고 ‘야장의 작성’ 등에 대하여 기존의 관상수 보상감정평가이론 및 실무 등과 다른 시각의 판례를 수립하였다.

또한 국토해양부는 2011. 10. 19. 자에 관보고시 제2011-579호를 통하여 감정평가 타당성 조사를 수행하는 위탁기관으로 한국감정평가협회 이외에 한국감정원을 추가로 지정하였다. 그런데 당해 위탁기관 2처에서는 각각 후술하는 바와 같이 관상수 등 수목보상감정평가에 관한 연구보고서를 발행하였으나, 그 일부내용은 상충되고 있으며 관상수의 야장에 관한 연구가 누락되었다.

본고는 관상수 보상감정평가의 이론 및 실무상의 제반 변화로 인하여 발생한 가격형성요인 분석상의 문제점을 도출함과 아울러 당해 문제점에 대한 개선방안을 연구함으로써 관상수 보상감정평가의 공정성과 신뢰성 제고에 일조를 하기로 한다.

Ⅱ. 이론적 고찰

1. 선행연구 고찰

1) ‘유통비를 제외한 생산비율’에 관한 선행연구

(1) 임재홍(1990)의 생산비율 등에 관한 선행연구

임재홍(1990)은 공학석사학위 논문에서 관상수시장에서 거래되는 주요 수종 중에서 53종을 선정한 다음에 그것들을 크게 5구분하면서 생산비율과 유통비율을 추계하여 아래〈표 1〉로서 요약하여 제시하였다. 같은 임재홍의 논문에 기재된 각 그룹별 생산비율과 유통비율을 합산하면 1.00이 산출되므로, 1.00에서 유통비율을 차감하면 그 결과가 ‘유통비를 제외한 생산비율’로 산출된다.

전술한 임재홍의 논문에서는 아래〈표 1〉에 제시한 각종 관상수의 생산비율과 유통비율을 각각 산출하기 위해서 대표수종 53종을 선정하여 그 생산비를 직접적으로 추계하였다.

임재홍, 1990, “조경수목 단가결정 요인에 관한 연구”, 한양대학교 공학석사학위논문: 63～69

다만, 후술하는〈표 1〉에서 볼 수 있는 바와 같이 분석 대상 수종이 53종에 불과하다. 한국조경수협회 공표가격 및 한국감정평가협회에서 관상수 보상감정평가의 참고가격으로서 공표한 가격은 약 200여종 내외에 걸쳐서 조사되고 있는 사실을 고려해 볼 때, 임재홍의 선행연구 결과는 그 원용 가능성이 상당부분 제약되고 있다. 즉, 당해 53종의 범위 내에 들어가지 못한 수종의 유통비를 제외한 생산비율을 어떻게 정할 것인지에 관한 명확한 대책이 마련되고 있지 못한 형편으로 보인다.

〈표 1〉관상수의 수종별 생산비율 및 유통비율 일람표

구 분(수종별 그룹)		생산비율	유통비율	비고
1 그룹(8수종)	감나무, 느티나무, 독일가문비 나무, 배롱나무, 은행나무, 주목, 튤립나무, 히말라야시다	0.650	0.350
2 그룹(13수종)	가이쯔카향나무, 겹벚나무, 겹 철쭉, 금송, 동백나무, 모과나 무, 목련, 섬잣나무, 스트로브 잣나무, 자작나무, 젓나무, 플 라타나스, 홍단풍	0.607	0.393
3 그룹(15수종)	계수나무, 꽃사과, 눈향나무, 등나무, 리기다소나무, 사철나 무, 서양측백, 옥향, 왕벚나무, 잣나무, 중국단풍, 청단풍, 편 백, 향나무, 회양목	0.635	0.365
4 그룹(14수종)	광나무, 메타세콰이어, 명자나 무, 무궁화나무, 박태기나무, 산철쭉, 수수꽃다리, 수양버 들, 영산홍, 은단풍, 장미, 쥐 똥나무, 철쭉, 측백나무	0.557	0.443
5 그룹(3수종)	개나리, 현사시나무, 잔디	0.480	0.520

주: 1 - 유통비율 = 유통비를 제외한 생산비율

자료: 임재홍, 1990, “조경수목 단가결정 요인에 관한 연구”, 한양대학교 공학석사학위 논문: 61

(2) 서울대학교 조경학과(2005)의 요율에 관한 선행연구

서울대학교 조경학과(2005)에서는 관상수의 거래에 있어 유통비를 제외한 생산비율을 ‘요율’이라는 용어를 사용하면서 그 비율을 40～50%로 특정하여 제시하고 있다. 전기한 비율이 현재 조경업계에서 통상적으로 적용되는 요율임을 아울러 기술하고 있다.

서울대학교 조경학과, 2005, 광양시 옥룡사지 동백림 수목감정평가, 서울대학교 조경학과: 6

서울대학교 조경학과에서 밝히고 있는 ‘요율’은 본고에서 사용되는 용어인 ‘유통비를 제외한 생산비율’과 같은 개념이다.

(3) 본고와의 차이점

전술한 임재홍(1990)의 선행연구와 서울대학교 조경학과(2005)의 선행연구를 상호 비교해 보면, 그 비율의 편차가 다소 큰 편이다.

본고에서는 전술한 요율 또는 생산비율이라는 용어 대신에 대법원 2008. 11. 13. 선고 2008두15442 판결로서 확정한 광주고등법원 2008. 7. 31. 선고 2006누1332 판결의 판결문 제11쪽에서 판시된 ‘유통비를 제외한 생산비율’이라는 용어를 사용하면서 관상수 보상감정평가에 관한 보정률 결정의 문제를 연구하기로 한다.

특히 공익사업현장에서 상당수 생립하고 있는 관상수로서 문화재적 가치가 있는 천연기념물인 노거수, 학술적 가치가 있는 보호수 및 근원직경이 32㎝이상인 특수목(이하 ‘특수목 등’이라 함)의 경우에는 그 유지 및 관리 비용의 추가 지출이 불가피한 경우가  대부분일 것이므로, 조경업계에서 통상적으로 적용되는 요율에 해당되는 40～50%를 적용해서는 불합리한 경우가 비일비재할 것으로 사료된다. 이러한 사실에 따른 유통비를 제외한 생산비율의 구체적인 결정 문제는 후술하는 본고의 제3장에서 논술하기로 한다.

백준기, 1983, 대형수목 이식방법(품셈표), 서울특별시: 43～44

2) 임재만(1997)의 야장 작성에 관한 선행연구

(1) ‘수목보상평가 조사요항표’에 대하여

수목보상평가 조사요항표는 임재만(1997)의 수목보상평가자료에서 제시된 것으로서 현행「감정평가에 관한 규칙(이하 ‘감칙’이라 함)」제6조 제1항과 결부하여 논의할 때 그 의미가 뚜렷해 질 수 있다. 같은 임재만의 수목보상평가 조사요항표는 아래〈표 2〉로서 인용하였다.

임재만, 1997, 수목보상평가자료, 감정평가연구원(현: 한국부동산연구원): 6

한편, 대법원 2008. 2. 28. 선고 2007다90944 판결에서 확정한 원심판결인 대전고등법원 2007. 11. 28. 선고 2006나12006 판결의 판결문 제12쪽의 판시내용에 따르면, 야장을 갖추지 아니한 수목 등 감정평가는 위법하다고 판시하였다. 동일한 논리적 연장선상에서 살펴보면, 수목의 일종에 속하는 관상수 보상감정평가에 있어서도 야장 작성을 의무화함과 아울러 당해 야장에 기재된 조사사항을 토대로 하여 후술하는 각종 보정률을 결정하도록 의무화해야만 전술한 판례의 판시사항에 적합할 뿐만 아니라 감정평가사들의 자의적인 관상수 보상감정평가를 예방할 수 있을 것이다.

〈표 2〉수목보상평가 조사요항표

조사일자
조사자
수목의 종류(품종), 본(그루)수, 수령 등
수목 소재지
수목 소유자
수목의 규격	근원직경(R)
	흉고직경(B)
	수고(H)
	수관폭(W)	최대 폭
		최소 폭
		평균 폭
재배상황	관상용, 관상수익용, 수익용, 판매용 (포장, 묘목)
과수(수익수)의 경우	최초 수확한 수령
	연평균 수확량
	식재면적(10a=1,000㎡)(A)
	단위면적당 식재 수량(10a)(B)
	총 식재 수량(A x B)

주: 위 조사표는 관상수가 아닌 과수의 가격형성요인들을 중심으로 작성된 일종의 야장 양식의 하나이므로 필자가

관상수에 알맞게 일부 용어를 수정하였음.

자료: 임재만, 1997, 수목보상평가자료, 감정평가연구원(현: 한국부동산연구원): 6

(2) 본고와의 차이점

본고에서는 전술한 판례에 발맞추어 임재만(1997)의 ‘수목보상평가 조사요항표’ 대신에 ‘야장’이라는 명칭을 사용하면서 그 구체적인 양식을 연구하여 제시하기로 한다. 당해 야장의 양식이 관상수의 실지(현장)조사에 필요한 이유를 먼저 설시를 한 연후에 별도로 야장(양식)을 연구하기로 한다.

전술한 임재만의 수목보상평가 조사요항표는 과수의 가격형성요인들에 대하여 상당부분 할애하고 있으나, 본고는 관상수에 초점을 맞추어 그 양식을 고안하여 후술하게 될〈표 3〉으로서 제시하였다.

3) 한국감정평가협회와 한국감정원의 ‘규모의 경제를 감안한 이식공사비 보정률’에 관한 선행연구

(1) 한국감정원의 연구결과

한국감정원(2003)에 따르면, 표준품셈과 보상대상 토지 위의 일반적인 조경상태 등을 감안하여 이식공사비의 70%를 적용하여 관상수 보상감정평가액을 결정하였다고 기술하고 있다.

한국감정원, 2003, 수목보상평가자료, 한국감정원: 33

당해 비율을 결정하게 된 구체적인 근거로는, ‘조경공사 입찰에 있어서 표준품셈으로 산출한 금액의 60～80% 정도가 조경공사 업계의 일반적인 입찰관행인 것으로 조사되었다.’라고 기술하고 있다. 여기서의 70%의 개념이 바로 규모의 경제를 감안한 이식공사비 보정률인 셈이다.

한국감정원, 2003, 상게서, 한국감정원: 23

(2) 한국감정평가협회의 연구결과

한국감정평가협회(2005)에 따르면, 관상수의 이전에 있어 대량이식이 있을 수 있는 점과 규모의 경제가 이루어질 수 있다는 점을 고려함과 아울러 조정과정도 거침으로 이식공사비 보정률을 80%로 결정한다고 논술하고 있다.

한국감정평가협회, 2005, 수목보상평가자료집, 한국감정평가협회: 332

당해 비율을 결정하게 된 구체적인 이유로는, ‘통상적으로 조경공사 입찰에 있어서 실제공사비는 표준품셈으로 산출한 금액의 70～80% 정도로 보는 것이 조경공사 업계의 일반적인 관행으로 조사되었으며, 이러한 입찰관행이 타당하다고 보아 표준품셈에 의한 이식비 산정액의 20～30% 정도 감액하여야 한다는 의견이 있다.’라고 주장하였다. 여기서의 80%의 개념이 바로 규모의 경제를 감안한 이식공사비 보정률인 셈이다.

한국감정평가협회, 2005, 상게서, 한국감정평가협회: 46～47

(3) 본고와의 차이점

한국감정원(2003)의 선행연구에 따르면 규모의 경제를 감안한 이식공사비 보정률을 70%로 제시하였고, 한국감정평가협회(2005)의 선행연구에 따르면 같은 보정률이 80%인 것으로 제시하였다. 당해 비율들은 10%의 편차를 시현하면서 상충하고 있다.

그런데, 대법원 1997. 5. 7. 선고 96다52427 판결에 따르면 감정평가사의 과실유무에 대한 판단은 획일적인 비율에 의해서 결정되는 것이 아니고, 부당감정에 이르게 된 감정평가사의 귀책사유가 무엇인지를 고려하여 판단해야 한다는 취지를 판시하였다. 결국, 감정평가 타당성 조사의 위탁기관인 한국감정원과 한국감정평가협회의 전술한 규모의 경제를 감안한 이식공사비 보정률의 편차가 비록 10%에 불과하지만, 경우에 따라서는 그 10%로 말미암아 부당한 감정평가가 될 수 있는 경우가 있을 수도 있다는 점을 유념할 필요가 있다고 본다.

2. 최근 법원의 판례 동향

1) 유통비를 제외한 생산비율에 관한 판시 사항

대법원 2008. 11. 13. 선고 2008두15442 판결로서 확정한 원심판결인 광주고등법원 2008. 7. 31. 선고 2006누1332 판결의 판결문 제11쪽에는 관상수의 보상감정평가에 있어 현장도착도 가격 기준의 관상수의 시세에 유통비를 제외한 생산비율을 곱하여 산정할 것으로 판시하였다.

전술한 한국감정평가협회(2005)의 수목보상평가자료집에는 명시적으로 유통비를 제외한 생산비율에 관한 언급이 없다. 물론 전술한 한국감정원(2003)의 수목보상평가자료에도 유통비를 제외한 생산비율에 관한 언급이 없다. 그러나, 조경학계에서는 이미 오래전부터 유통비를 제외한 생산비율의 개념을 사용하고 있는 것으로 보인다.

전술한 한국감정평가협회와 한국감정원의 각 자료집에는 유통비를 제외한 생산비율에 관한 언급이 없는 이유는 무엇보다도 당해 각 자료집에 기재된 각종 관상수들에 대한 보상감정평가를 위한 참고가격들이 대부분 보상선례 또는 실거래 사례 등을 중심으로 하여 조사되었기 때문인 것으로 보인다. 각종 관상수들에 대한 보상선례가 적정하였다면, 그러한 보상선례 가격 또는 실거래 가격 등에 별도로 유통비를 제외한 생산비율을 추가적으로 곱한다면 과소보상이 될 수 있기 때문이다.

2) 야장에 관한 판시 사항

대법원 2008. 2. 28. 선고 2007다90944 판결로 확정한 원심판결인 대전고등법원 2007. 11. 28. 선고 2006나12006 판결의 판결문 제12쪽에는 수목 등의 감정평가에서 야장을 구비하지 아니한 경우에는 위법하다고 판시를 하였다.

전술한〈표 2〉로 인용한 임재만(1997)의 수목보상평가자료의 ‘수목보상평가 조사요항표’는 야장의 형식을 취하고는 있으나, 그 양식에서 기재할 수 있는 사항이 과수에 편향되고 있어 관상수의 보상감정평가에 적용하는 데는 한계가 있다. 따라서, 본고에서는 후술하는〈표 3〉과 같이 관상수의 가격형성요인을 중심으로 하는 야장(양식)을 연구하여 제시하였다.

3. 관상수 보상감정평가 실태조사 등

1) 개요

공익사업시행자가 2인 이상의 감정평가사들에게 물건조서 또는 지장물조서를 송달함으로써 보상감정평가를 의뢰하게 된다. 당해 복수의 감정평가사들은 실지(현장)조사를 통하여 구체적인 관상수들의 가격형성요인을 조사하여 분석하게 되며, 그 결과로서 각종 보정률을 특정하여 보상감정평가액을 결정한 연후에 전기한 공익사업시행자에게 보상감정평가서를 회보하게 된다.

2) 야장의 작성

전술한 바와 같이 임재만(1997)이 수목보상평가자료에서 연구하여 제시한 과수 중심의 수목보상평가 조사요항표에는 관상수에 대한 실지(현장)조사 결과를 기재할 여백이 상당부분 부족하다. 그리하여 감정평가사들은 관상수 보상감정평가를 수행함에 있어 공익사업시행자가 제시하는 물건조서의 비고란 또는 그 하단의 여백에 깨알같이 메모를 하여 가격형성요인들을 분석하게 된다. 관상수 보상감정평가의 실무차원에서 통일적인 양식으로서의 야장이 개발되어 있지를 못한 관계로 애로가 발생하고 있는 실정이다.

3) 관련 판례의 발굴 및 원용

한국감정원(2003) 수목보상평가자료의 제32쪽에는 대법원 1991. 1. 29. 선고 90누3775판결의 판시사항 중에서 관상수와 과수의 이전비 적산에서 공통적으로 참조 가능한 부분이 발췌되어 소개되고 있다. 한국감정평가협회(2005) 수목보상평가자료집의 제341쪽 하단의 각주 10)에도 전술한 판례가 역시 소개되고 있다. 감정평가학계 및 감정평가업계에서는 전술한 1991년도의 대법원 판례 이후에 관상수 보상감정평가 관련 판례를 감정평가사들에게 공식적으로 발굴하여 소개한 적은 없다.

한편, 피수용자인 관상수 소유자들이 관상수 가격형성요인 분석의 결과물인 보상감정평가서의 기재내용에 대하여 구체적인 위법 또는 부당한 사실을 적시하여 이의를 제기하면서 협의보상에 불응함과 아울러 조속한 수용재결을 내용증명 우편으로서 청구를 할 경우 등에는 수용재결, 이의재결 및 행정소송의 각 단계별로 전술한 관상수 보상감정평가서의 모든 기재내용에 대한 타당성 검토가 이루어지거나 재평가가 실시된다. 당해 각 단계별 타당성 검증의 절차에서 감정평가사가 적법한 관상수 보상감정평가를 수행하였음을 입증함에 있어 관련 판례의 발굴 및 원용의 중요성은 아무리 강조하여도 지나치는 법은 없을 것이다.

Ⅲ. 가격형성요인 분석의 절차와 방법

1. 개요

관상수 보상감정평가에서는 당해 관상수에 대한 가격형성요인을 분석한 결과를 토대로 각종 보정률의 크기가 확정되므로 관상수의 가격형성요인의 분석은 구체적인 보상감정평가액 결정의 전단계 절차에 해당된다고 할 수 있다.

본고의 연구대상 물건인 관상수는 현행「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라 함)」제75조 제1항의 규정에 따라 이전비로 보상함을 원칙으로 하되, 이전비가 당해 관상수의 취득가격을 초과하거나 당해 관상수를 공익사업에 직접적으로 필요로 하는 경우에는 이전비에 관계없이 취득가격으로 그 보상금액을 결정하게 된다. 만약 이전이 불가능한 관상수가 있다면, 당해 관상수도 취득가격으로 보상금을 지급하고 협의취득 또는 수용을 하여야 할 것이다. 다만, 이전비 적산의 구성항목의 하나인 고손율 및 고손액은 현행 토지보상법 시행규칙〔별표 2〕에 규정되어 있어 기계적인 적용이 가능하므로 본고의 연구대상에서는 제외하기로 한다.

2. 감칙상의 감정평가 절차

현행 토지보상법 시행규칙에는 보상감정평가 절차가 별도로 규정되지 아니하고 있다. 보상감정평가 절차가 별도로 규정되지 않았다 해서 감정평가사가 자의적으로 보상감정평가를 실시해서는 아니 될 것이다. 국가 및 공공단체 등의 예산으로 편성되는 보상금의 산정 및 지급은 결국 국민의 세금으로 충당되기 때문에 엄격한 법적 근거와 적법한 절차가 요구된다. 따라서 현행 감칙 제8조 각호에 규정된 7단계의 감정평가 절차를 원용하여 보상감정평가를 수행한다면, 절차상의 위법성 또는 부당성에 대한 면책이 상당부분 인정될 수도 있을 것이다.

현행 감칙상의 감정평가 절차를 열거한다면, ① 기본적 사항의 확정 → ② 처리계획의 수립 → ③ 대상물건의 확인 → ④ 자료수집 및 정리 → ⑤ 자료검토 및 가격형성요인의 분석 → ⑥ 평가방법의 선정 및 적용 → ⑦ 평가가액의 결정 및 표시이다.

전술한 7가지 감정평가절차의 순서 중에서 본고가 직접적으로 연구할 대상은 바로 5번째 절차인 ‘가격형성요인의 분석’이다. 따라서, 전기한 6번째 및 7번째의 절차에 해당되는 것으로서 보상대상 관상수의 이전비 적산 및 취득가격 산출의 결과를 각각 비교해서 낮은 금액으로서 보상금액을 특정하는 방법 및 절차 등은 본고의 연구범위 밖의 사항이다. 이러한 사항들이 본고의 한계라고 볼 수도 있을 것이다.

3. 가격형성요인 분석의 함의

관상수 보상감정평가에서 가격형성요인의 분석이란 실지(현장)조사를 통하여 보상대상 관상수의 가격형성요인을 조사함과 아울러 그 조사결과를 야장으로 작성한 연후에, 당해 야장에 기재된 제반 가격형성요인을 분석함으로써 구체적인 보정률의 크기를 확정하는 절차를 말한다.

관상수의 경우에도 토지 등과 마찬가지로 가격형성요인은 관상수의 가격발생요인에 영향을 주는 요인이라고 할 수 있다.

4. 가격형성요인 분석의 절차와 방법

1) 가격형성요인에 대한 실지(현장)조사

관상수의 가격형성요인을 분석하기 위해서는 먼저 가격형성요인을 실지(현장)조사하여 그 결과를 야장에 기재해야 한다. 관상수 보상감정평가에서 가격형성요인에 대한 실지(현장)조사는 토지보상법 제75조 제1항의 규정에 따라서 이전비 적산을 위한 경우와 물건의 가격(또는 취득가격) 산출을 위한 경우로 나누어 볼 수 있을 것이다. 본고에서는 가격형성요인들 중에서 전술한〈표 2〉에서 보시는 바와 같이 과수의 가격형성요인에 해당되는 수령, 수익성 및 식재면적 등 3가지를 제외한다면, 별도로 구분함이 없이 야장에서 기재될 수 있으므로 가격형성요인들에 대한 실지(현장)조사 문제를 일괄하여 서술하여도 논지의 전개상 차이가 없을 것으로 사료된다.

가격형성요인에 대한 조사행위가 적절했는지 여부는 감정평가사가 야장에 기재한 구체적인 내용들의 진실성 여부에 의존하게 되는 것이다. 따라서 야장을 작성하지 아니하고서 가격형성요인을 분석하였다고 주장한다면, 이는 자의적인 관상수 보상감정평가라는 비난을 면하기 어려워 보인다.

2) 야장의 양식과 작성방향

(1) 개요

대법원 2008. 2. 28. 선고 2007다90944 판결에서 확정한 원심판결인 대전고등법원 2007. 11. 28. 선고 2006나12006 판결의 판결문 제12쪽의 판시내용에 따르면, 야장을 갖추지 아니한 수목 등 감정평가는 위법하다고 판시하였다. 전기한 판례에서 야장의 작성을 의무화 하는 이유는 무엇보다도 야장에 기재된 사실관계를 토대로 하여 전술한 각종 보정률의 크기를 확정할 수 있기 때문인 것으로 보인다.

(2) 야장에 기재될 가격형성요인들

날씨, 온도, pH(수소이온농도), 토성, 접면도로, 경사도 등 총 6가지 가격형성요인들이 이식공사비 적산에서 고려되어야 한다. 이들 6가지 항목은 모두 이식 가능성과 이식의 난이도 등 가격형성요인 분석에서 고려할 필요가 있는 세부사항들로서 야장에 기재되어야 한다. 이들 6가지 항목들이 이식공사비 적산에서 고려되어야 하기 때문에 야장에 기재되어야 하는 이유를 아래 각항에서 나누어 설명하기로 한다.

첫째, 날씨 및 온도는 비생물적 환경요인으로서 실지(현장)조사를 완료한 날짜를 기준으로 하여 조사해야 한다. 이들은 현행 토지보상법 시행규칙〔별표 2〕에 규정된 이식 적기 및 이식 부적기의 판단에 있어 기초 자료가 된다.

이상인 외, 2002, 고등학교 생물Ⅱ, (주)지학사: 237

둘째, pH 및 토성도 전기한 비생물적 환경요인으로서 피수용자가 공익사업현장 내부의 재배장소에서 보상대상 관상수를 적절하게 관리를 하였는지 여부에 대한 직접적인 판단자료가 될 수 있다. 또한 당해 관상수를 새롭게 이전할 적절한 장소를 물색하는 데 있어 기준이 될 수도 있다. 공익사업 현장에 있는 재배장소가 산성 토양이라면, 새로운 이전장소는 중성 또는 약산성 토양인 곳으로 장소를 물색해야 하는 것이 재배이론에 적합하다. 토성의 경우에는 극단적인 사질 토양 및 과도한 점토질 토양을 회피하면서 새로운 관상수 이전장소를 물색해야 할 것이다.

셋째, 접면도로 및 경사도는 관상수 이식공사의 표준품셈을 결정하는데 있어 기준이 될 수 있다. 공익사업현장 내부에 있는 재배장소의 접면도로의 노폭과 경사도의 정도를 고려하여 건설공사의 표준품셈의 품을 증감할 수 있다.

넷째, 수종, 수량 및 규격 등 가격형성요인들은 대량 이식공사의 판단 등에서 종합적으로 고려해야 할 사항들이다.

다섯째, 전술한 수종, 수량 및 규격과 관리상태를 포함하는 4가지 항목은 유통비를 제외한 생산비율의 결정에 있어 종합적으로 고려할 가격형성요인들이다. 특히 관리상태는 보상대상 관상수가 특수목 등인 경우에 별도로 고려해야 할 가격형성요인이다. 천연기념물인 노거수 및 보호수 등의 경우에는 영양제 투여, 화재를 대비한 소방시설의 설치, 안내판 및 울타리의 설치 등의 경우에는 유통비를 제외한 생산비율의 상향조정이 불가피하다고 본다.

(3) 야장(양식) 결정

전술한 제반 실지(현장)조사대상 가격형성요인들 및 그 기재내용들을 종합 고려함으로써, 아래〈표 3〉과 같은 야장(양식)을 고안하여 제시할 수 있다.

〈표 3〉야장(양식)

구 분		번호	수 종	규 격			시세	비고
			수량(본)	H(W)	B	R
조사일시		1
조사자		2
소재지		3
날씨		4
온도		5
pH		6
토성		7
접면도로		8
경사도		9
관리상태		10

주: 1) 당해 야장에 기재되는 ‘번호’는 공익사업시행자가 제시하는 물건조서상의 ‘일련번호’에 해당되는 것임.

2) H: 수고, W: 수관폭, B: 흉고직경, R: 근원직경

3) 각종 보정률의 크기 확정

(1) 개요

본고가 목표로 하고 있는 가격형성요인 분석 및 연구의 최종단계의 일부가 바로 보정률의 크기를 확정하는 절차이다.

현행 관상수 보상감정평가 관계법령 및 판례에서는 구체적으로 각종 보정률의 크기를 확정하여 제시하거나 판시를 한 사례는 없는 것으로 조사되고 있다. 결국, 보정률의 크기를 확정하는 것은 관상수 보상평가를 담당하는 감정평가사 각자의 선택재량으로 보인다. 그러나 감정평가사가 자의적으로 당해 보정률의 크기를 확정하는 것을 방지하기 위한 차원에서 감정평가사들을 지도하는 위치에 있는 한국감정평가협회 및 한국감정원에서는 그 나름대로의 필요성 등에 따라서 각종 보정률의 크기를 미리 확정하여 관련 자료집 등에 공표한 사실이 있음은 전술하였다. 전기한 2처의 관련 자료집에 기재된 각종 보정률과는 다른 내용의 보정률을 적용할 경우에는 보상감정평가서 등에 그 다른 이유를 구체적으로 설시해야만 재량권 남용이라는 비난을 면할 수 있다고 본다.

김남진, 1994, 행정법Ⅰ, 법문사: 234

(2) 규모의 경제를 감안한 이식공사비 보정률의 크기 확정

① 한국감정평가협회(2005)의 80%의 경우

한국감정평가협회는 전술한 야장에 기재된 각종 가격형성요인들을 고려함과 아울러 관상수 보상감정평가에 임하는 감정평가사들 상호간에 현저한 감정평가액 편차발생을 사전에 예방할 목적으로 미리 규모의 경제를 감안한 이식공사비 보정률을 결정하여 수목보상평가자료집에서 80%(0.8)으로 특정하여 공표하였다. 문제는 어째서 80%인가를 규명해야 할 것이다. 이러한 80%와 관련하여 참조할 판례로는 대법원 2009. 10. 15. 선고 2009두13825 판결로서 확정한 원심판결인 서울고등법원 2009. 7. 3. 선고 2007누30590 판결의 판결문 제11쪽을 참조할 필요가 있다. 같은 판례는 감정평가법인들의 실지조사결과를 토대로 하여 작성된 한국감정평가협회의 수목보상평가자료집을 참조하여 관상수 등을 보상감정평가 하는 것은 신뢰성이 있다는 취지로 판시를 하였기 때문이다.

② 한국감정원(2003)의 70%의 경우

전술한 바와 같이 한국감정원은 소속직원인 감정평가사들에 대한 관상수 보상감정평가업무 지원의 차원에서 발행한 수목보상평가자료에서 규모의 경제를 감안한 이식공사비 보정률을 70%(0.7)으로서 특정하여 공표하였다.

물론 한국감정원도 전국적인 지점망을 통하여 관상수 등 수목 보상감정평가를 실시한 결과를 토대로 하여 당해 70%를 결정하였으므로 신뢰성이 있다고 할 수 있을 것이다.

③ 소결론

한국감정평가협회와 한국감정원이 모두 국토해양부로부터 감정평가 타당성 조사기관으로 지정된 점을 고려해 볼 때, 각 기관에서 제시한 비율의 산술평균치인 (70+80)%/2 = 75%로서 규모의 경제를 감안한 이식공사비 보정률로서 특정하는 것이 상당하다고 사료된다. 평균치는 그 속성상 어느 한쪽에 치우침이 없기 때문이다.

(3) 유통비를 제외한 생산비율의 확정

① 개요

조경학계에서는 이미 오래전부터 통용되던 개념인 유통비를 제외한 생산비율이 전술한 판례에서 등장한 것은 비교적 최근인 것으로 조사되었다. 그런데, 감정평가학계 및 감정평가업계에서 발간되는 각종 연구보고서 및 실무지침서 등에는 명시적으로 유통비를 제외한 생산비율에 대하여 언급하지는 아니한 것으로 보인다. 그러한 이유 및 구체적인 유통비를 제외한 생산비율의 결정 등에 관하여 아래의 각항에서 논술하기로 한다.

② 한국감정평가협회의 수목보상평가자료집을 기준으로 하는 경우

한국감정평가협회(2005)에서는 전술한 바와 같이 관상수의 보상선례 또는 실거래 사례 등을 조사하여 수목보상평가자료집에서 관상수 보상감정평가의 참고가격으로서 공표하였다. 당해 공표된 참고가격은 보상선례 등을 토대로 한 것이므로 별도로 유통비를 제외한 생산비율을 추가적으로 적용한다면 과소보상이 될 수 있음은 전술하였다.

③ 관상수의 시세를 기준으로 하는 경우

서울대학교 조경학과(2005)는 전술한 바와 같이 보상선례가 아닌 것으로서 한국조경수협회의 현장도착도 가격기준의 관상수 시세를 기준으로 하여 유통비를 제외한 생산비율로서 40～50%를 제시하였고, 임재홍(1990)은 전술한 공학석사학위 논문에서 수종별로 유통비를 제외한 생산비율을 48%～65%로 다양하게 구분하여 조사하였다.

수종별로 구분이 되는 경우에는 보상감정평가 실무상 전술한〈표 3〉야장(양식)에 기재하게 될 수종, 수량 및 규격 등의 가격형성요인들을 참작하면서〈표 1〉관상수의 수종별 생산비율 및 유통비율 일람표에 기재된 생산비율을 적용함이 적절하다. 한편, 구체적인 수종의 제시 없이 통상적인 유통비를 제외한 생산비율을 논의할 경우에는 서울대학교 조경학과에서 제시한 요율인 40～50%를 기준으로 하되, 전술한 바와 같이 특수목 등의 경우에는 유지 및 관리비용의 추가적 지출이 필요하게 되므로, 그 유통비를 제외한 생산비율의 상한선(50%)에 대한 조정이 필요하다고 본다.

즉, 현행 토지보상법 시행규칙 제17조 제2항 제2호에 명정된 것으로서 복수의 감정평가사들에 의한 보상감정평가액 간의 허용가능한 편차율인 10%를 추가적으로 감안한다면, 구체적인 수종의 제시가 없는 경우의 유통비를 제외한 생산비율은 전술한 40～50%에서 그 상한선인 50%만을 10% 정도 상향조정한 40～60%를 기준으로 하되, 그 산술평균치에 해당하는 (40+60)%/2 = 50%(0.50)으로 결정함이 현행 토지보상법 시행규칙 제17조 제2항 제2호 소정의 취지에 부합된다고 사료된다.

④ 소결론

한국감정평가협회가 관상수 보상평가를 위한 참고가격으로 공표한 가격에서는 별도의 유통비를 제외한 생산비율의 추가격인 적용이 불필요하다. 그러나, 한국조경수협회의 공표가격을 기준으로 하여 보상대상 수종이 특정된 경우에는 전술한〈표 1〉관상수의 수종별 생산비율 및 유통비율 일람표에 기재된 바에 따르는 것이 적절할 것이며, 수종이 특정되지 아니한 경우에는 통상적인 조경업계의 요율 및 토지보상법 시행규칙 소정의 허용가능한 편차율(10%)을 고려하여 유통비를 제외한 생산비율을 50%로 특정하여 결정할 수 있을 것으로 본다.

Ⅳ. 제언

1. 최근 판례 동향에 관한 문제

1) 유통비를 제외한 생산비율에 관한 판시 사항

유통비를 제외한 생산비율에 관한 판례는 혼선을 빚을 우려가 있으므로 명확한 구별을 요한다. 우선, 대법원 2009. 10. 15. 선고 2009두13825 판결로서 확정한 원심판결인 서울고등법원 2009. 7. 3. 선고 2007누30590 판결의 판결문 제11쪽을 참조할 필요가 있다. 같은 판례는 감정평가법인들의 실지조사결과를 토대로 하여 작성된 한국감정평가협회의 수목보상평가자료집을 참조하여 관상수 등을 보상감정평가 하는 것은 신뢰성이 있다는 취지로 판시를 함으로써, 한국감정평가협회가 참고가격으로서 공표한 가격을 활용하여 관상수를 보상감정평가 할 경우에는 유통비를 제외한 생산비율의 추가적인 고려가 불필요하다고 새길 수가 있다. 왜냐하면, 한국감정평가협회(2005)의 수목보상평가자료집에서는 유통비를 제외한 생산비율에 관한 한 침묵을 하고 있기 때문이다.

한편, 전술한 대법원 2008. 11. 13. 선고 2008두15442 판결로서 확정한 원심판결인 광주고등법원 2008. 7. 31. 선고 2006누1332판결의 판결문에 제10쪽에는 유통비를 제외한 생산비율을 현장도착도가격 기준의 관상수 시세에 곱하는 것이 적법하다는 취지를 판시하였으나, 그 구체적인 유통비를 제외한 생산비율을 특정하지는 아니 하였다.

결국, 구체적인 수종이 특정된 경우에는 임재홍(1990)의 연구결과를 토대로 하여 유통비를 제외한 생산비율을 결정할 것이며, 구체적인 수종이 특정되지 아니하는 경우에는 서울대학교 조경학과(2005)에서 제시하는 요율 및 현행 토지보상법 시행규칙 소정의 편차율(10%)을 고려함으로써 50%를 유통비를 제외한 생산비율로서 결정함이 적절하다고 사료된다.

2) 야장에 관한 판시 사항

전술한 대법원 2008. 2. 28. 선고 2007다90944 판결로 확정한 원심판결인 대전고등법원 2007. 11. 28. 선고 2006나12006 판결의 판결문 제12쪽에 따르면, 야장을 구비하지 아니한 관상수 등 수목감정평가는 위법하다고 판시하였다. 당해 판례는 보상감정평가에 관한 것은 아니지만, 현행 토지보상법 시행규칙 제37조 제1항에 열거된 다양한 가격형성요인들을 빠짐없이 고려하여 감정평가 하라는 광주지방법원 2006. 5. 4. 선고 2004구합1223 판결의 판시사항을 아울러 고려해 볼 때, 적어도 야장 작성은 모든 종류의 수목감정평가에서 의무화할 필요가 있다고 사료된다.

2. 규모의 경제를 감안한 이식공사비 보정률에 관한 문제

1) 한국감정평가협회의 시각

한국감정평가협회(2005)에서는 전술한 수목보상평가자료집에서 규모의 경제를 고려한 이식공사비 보정률을 80%(0.8)으로 특정하여 공표하였다.

2) 한국감정원의 시각

한국감정원(2003)은 전술한 한국감정평가협회의 자료집과는 그 책명이 상당부분 유사한 것으로서, 수목보상평가자료에서 규모의 경제를 고려한 이식공사비 보정률을 70%(0.7)으로 특정하여 공표하였다.

3) 소결론

한국감정평가협회와 한국감정원의 당해 보정률의 편차는 10%(0.1)이다. 국토해양부는 관보고시를 통하여 한국감정원을 감정평가 타당성 조사기관으로 추가 선정하였다. 따라서 한국감정평가협회와 한국감정원은 국토해양부의 요청에 의하여 각각 독자적으로 관상수 등 감정평가업무의 타당성 조사를 수행할 수 있게 되었으므로 당해 기관이 발행한 자료를 폐기하고 굳이 대등한 다른 기관이 발행한 자료에 기재된 상이한 기준 등을 원용하여 수목 등의 감정평가 타당성 조사를 수행할 이유가 없다. 전기한 2기관의 시각차가 표출된 것으로 보인다.

전술한 각 사실 등을 고려해 볼 때, 각 기관에서 제시한 당해 비율의 산술평균치인 (70+80)%/2 = 75%로 규모의 경제를 감안한 이식공사비 보정률로서 특정하는 것이 상당하다고 사료된다.

Ⅴ. 결론

본고는 녹색식물의 일종인 관상수의 가격형성요인을 다루고 있으며, 관상수의 보상감정평가를 위한 가격형성요인 분석의 절차와 방법을 연구하는 것을 목표하였다.

가격형성요인의 분석은 가격형성요인에 관한 실지(현장)조사, 야장의 작성 및 각종 보정률의 크기를 확정하는 절차 등을 의미한다.

감정평가사들이 관상수의 가치를 감정평가 할 경우에는 언제나 2가지의 보정률을 산정하는데 필요한 야장을 작성하여야 한다. 보정률의 한 가지는 규모의 경제를 감안한 이식공사비 보정률이며, 또 다른 하나는 유통비를 제외한 생산비율이다.

가격형성요인에 대한 분석의 최종적인 단계에서 전술한 각종 보정률이 결정된다. 본고에서는 규모의 경제를 감안한 이식공사비 보정률을 75%로 특정하였으며, 유통비를 제외한 생산비율의 경우에는 수종별 구분이 가능할 경우에는 임재홍(1990)의 선행연구 결과를 원용하여 48～65%로 결정하였으며, 수종이 특정되지 아니한 관상수의 유통비를 제외한 생산비율의 결정에서는 서울대학교 조경학과(2005)의 연구결과 및 현행 토지보상법 시행규칙 제17조 제2항 제2호 소정의 편차율(10%)을 감안하여 50%로 특정하였다.

본고는 관상수 보상감정평가에서 가격형성요인 분석의 토대가 되는 관상수의 야장을 신규로 고안하여 그 양식을 제시하였다. 그리고, 감정평가사가 관상수 보상감정평가를 적법하게 수행하였음을 입증하는데 있어 근거로서 원용할 수 있는 판례를 다수 발굴하여 소개하였다.

참고문헌

1. 김남진, 1994, 행정법Ⅰ, 법문사

2. 백준기, 1983, 대형수목 이식방법(품셈표), 서울특별시

3. 서울대학교 조경학과, 2005, 광양시 옥룡사지 동백림 수목감정평가

4. 이상인 외, 2002, 고등학교 생물Ⅱ, (주)지학사

5. 임경빈 외, 2009, 일반식물학, 향문사

6. 임재만, 1997, 수목보상평가자료, 감정평가연구원(현: 한국부동산연구원)

7. 임재홍, 1990, “조경수목 단가결정 요인에 관한 연구”, 한양대학교 공학석사학위 논문

8. 한국감정원, 2003, 수목보상평가자료

9. 한국감정평가협회, 2005, 수목보상평가자료집

참조판례

1. 대법원 1997. 5. 7. 선고 96나52427 판결

2. 대법원 2008. 2. 28. 선고 2007다90944 판결(심리불속행)

3. 대법원 2008. 11. 13. 선고 2008두15442 판결(심리불속행)

4. 대법원 2009. 10. 15. 선고 2009두13825 판결(심리불속행)

5. 광주고등법원 2008. 7. 31. 선고 2006누1332 판결

6. 대전고등법원 2007. 11. 28. 선고 2006나12006 판결

7. 서울고등법원 2009. 7. 3. 선고 2007누30590 판결

8. 광주지방법원 2006. 5. 4. 선고 2004구합1223 판결

※ 위 논문은 한국부동산연구원의 논문집인「부동산연구」, 제21집 제3호에 개재된 것으로서 교신저자의 지도를 받기 직전의 것임.

※ 권 오 순 감정평가사의 저작물임.